Fundacja rodzinna: jakie podatki płaci przy sprzedaży majątku

Opublikowano: 2026-10-27 · Arneb Tax

Sprzedaż nieruchomości, udziałów czy akcji to jedna z najczęstszych operacji w fundacji rodzinnej. Co do zasady fundacja nie płaci podatku w momencie sprzedaży majątku, tylko wtedy, gdy przekazuje pieniądze beneficjentom. Warunek: sprzedaż musi mieścić się w tzw. działalności dozwolonej. Wyjaśniamy, jak to działa w praktyce i gdzie najłatwiej o kosztowny błąd.

Podstawowa zasada: podatek przy wypłacie, nie przy sprzedaży

Fundacja rodzinna korzysta ze zwolnienia z CIT dla dochodów z działalności dozwolonej. Jeśli fundacja sprzeda np. mieszkanie albo pakiet udziałów z zyskiem, to sam zysk nie jest od razu opodatkowany. Pieniądze mogą pozostać w fundacji i pracować dalej: można je reinwestować, kupić inne aktywa albo udzielić pożyczki spółce rodzinnej.

Podatek pojawia się dopiero wtedy, gdy majątek „wychodzi” z fundacji do rodziny. Wtedy fundacja płaci 15% CIT od wartości świadczenia przekazanego beneficjentowi. To rozwiązanie działa jak odroczenie opodatkowania: im dłużej kapitał zostaje w fundacji, tym dłużej pracuje w pełnej wysokości, bez pomniejszania o podatek.

Kiedy sprzedaż mieści się w działalności dozwolonej

Fundacja rodzinna nie może prowadzić dowolnej działalności gospodarczej. Ustawa wymienia zamknięty katalog czynności, które są dla niej dopuszczalne. W kontekście sprzedaży majątku najważniejsze są:

• zbywanie mienia, czyli sprzedaż nieruchomości, ruchomości czy praw,
• obrót udziałami, akcjami i papierami wartościowymi oraz udział w spółkach i funduszach inwestycyjnych,
• najem, dzierżawa i udostępnianie mienia,
• udzielanie pożyczek spółkom, w których fundacja ma udziały, oraz beneficjentom i fundatorowi.

Jest jednak istotne zastrzeżenie: sprzedaż mienia jest dozwolona, chyba że zostało ono nabyte wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży. Innymi słowy, fundacja może sprzedać mieszkanie, które przez kilka lat wynajmowała, albo działkę wniesioną przez fundatora. Ryzykowne jest natomiast kupowanie mieszkań „pod flipa”, czyli z zamiarem szybkiego remontu i odsprzedaży z zyskiem. Organy skarbowe oceniają to po okolicznościach: patrzą na czas posiadania, liczbę transakcji, sposób finansowania i to, czy majątek był w międzyczasie w jakikolwiek sposób wykorzystywany.

Co jeśli sprzedaż wykracza poza katalog? Stawka 25%

Gdy fundacja osiąga dochód z działalności, która nie jest działalnością dozwoloną, traci do niego zwolnienie. Taki dochód jest opodatkowany sankcyjną stawką 25% CIT i to od razu, a nie dopiero przy wypłacie dla rodziny. W praktyce oznacza to, że typowy handel nieruchomościami czy towarami prowadzony bezpośrednio przez fundację staje się wyjątkowo nieopłacalny.

Jeśli rodzina chce aktywnie prowadzić biznes, np. deweloperski albo handlowy, rozwiązaniem jest zwykle spółka zależna. Fundacja jest wspólnikiem, spółka prowadzi działalność operacyjną i płaci podatek na swoich zasadach, a dywidendy trafiające do fundacji korzystają ze zwolnienia. Taką strukturę trzeba jednak przemyśleć z wyprzedzeniem, najlepiej jeszcze przed zakupem pierwszego aktywa.

Przekazanie pieniędzy rodzinie: 15% CIT i co z PIT

Gdy fundacja wypłaca beneficjentowi środki, np. z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, płaci 15% CIT od wartości świadczenia. Podatek trzeba wpłacić do urzędu do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu wypłaty. Ten sam podatek dotyczy też m.in. mienia przekazywanego przy likwidacji fundacji oraz tzw. ukrytych zysków, o których piszemy niżej.

Po stronie beneficjenta otrzymane świadczenie może podlegać PIT, a jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa z fundatorem. Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo) jest z PIT zwolniona, więc łączne obciążenie zamyka się w 15% CIT po stronie fundacji. Dalsi krewni i osoby niespokrewnione zapłacą dodatkowo podatek dochodowy według stawki właściwej dla swojej grupy.

VAT i PCC przy sprzedaży majątku

Zwolnienie z CIT nie oznacza zwolnienia z innych podatków. Przy sprzedaży trzeba pamiętać o dwóch kwestiach:

• VAT: fundacja, która regularnie wynajmuje lub sprzedaje nieruchomości, może być czynnym podatnikiem VAT. Sprzedaż budynku czy lokalu często korzysta ze zwolnienia (np. gdy minęło odpowiednio dużo czasu od pierwszego zasiedlenia), ale sprzedaż działki budowlanej zwykle jest opodatkowana VAT. Każdą transakcję warto sprawdzić indywidualnie.
• PCC: jeśli sprzedaż nie podlega VAT lub jest z niego zwolniona, kupujący nieruchomość co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych. Formalnie obciąża on nabywcę, ale ma wpływ na negocjacje ceny. Przy sprzedaży udziałów w spółce z o.o. również pojawia się PCC po stronie kupującego.

Zbycie udziałów i akcji co do zasady pozostaje poza zakresem VAT, o ile fundacja nie prowadzi zawodowego obrotu papierami wartościowymi.

Najczęstsze pułapki i jak ich uniknąć

Z naszej praktyki wynika, że problemy rzadko dotyczą samej stawki podatku. Częściej wynikają z formy transakcji. Na co uważać:

1. Sprzedaż beneficjentowi lub fundatorowi po zaniżonej cenie. Różnica między ceną rynkową a zapłaconą może zostać uznana za świadczenie lub ukryty zysk i opodatkowana 15% CIT.
2. Brak dokumentacji celu nabycia. Warto mieć uchwały, plany inwestycyjne i umowy najmu, które pokazują, że majątek nie był kupowany wyłącznie do odsprzedaży.
3. Transakcje z podmiotami powiązanymi. Sprzedaż do spółki rodzinnej musi odbywać się na warunkach rynkowych, a przy większych kwotach mogą pojawić się obowiązki z zakresu cen transferowych.
4. Zapominanie o rozliczeniach rocznych. Fundacja prowadzi pełne księgi rachunkowe i składa zeznanie CIT, nawet jeśli w danym roku nie zapłaciła podatku.
5. Brak śledzenia zmian w przepisach. Ministerstwo Finansów sygnalizowało zamiar zaostrzenia zasad, m.in. w zakresie najmu i krótkoterminowego obrotu majątkiem. Planując większą transakcję, sprawdź aktualny stan prawny.

Jeśli planujesz sprzedaż istotnego składnika majątku albo zastanawiasz się, czy dana inwestycja zmieści się w działalności dozwolonej, sprawdź, jak wspieramy fundacje rodzinne w księgowości i rozliczeniach podatkowych. Lepiej przeanalizować transakcję przed podpisaniem umowy niż korygować ją po kontroli.